Интервью
На защите прав собственников
Государственная жилищная инспекция проверит общие собрания
С этого года Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) Мурманской области осуществляет надзор за процедурой выбора в каждом многоквартирном жилом доме способа управления. Это стало возможным благодаря изменениям, произошедшим в федеральном и региональном законодательствах. Теперь, если собственник считает, что в его доме незаконно проведены собрания по выбору УК или ТСЖ, ему прямая дорога в ГЖИ. Там проведут соответствующую проверку и на основе выявленных нарушений примут меры. Об этом более подробно мы поговорили с Главным государственным жилищным инспектором Мурманской области Олегом Басковым.
- Олег Георгиевич, в конце прошлого года полномочия ГЖИ серьезно расширились и стало возможным то, чего раньше не было. С чем это связано?
- Минувшим летом вступили в силу Федеральный закон № 123 «О внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ», ФЗ № 242 была полностью переработана статья 20 ЖК. Одним из пунктов этой статьи установлено, что функция государственного жилищного надзора возлагается на уполномоченный орган субъекта Российской Федерации. У нас таким уполномоченным органом стала ГЖИ. 30 декабря 2011 года постановлением Правительства Мурманской области внесены изменения в Положение о Государственной жилищной инспекции Мурманской области.
- На Ваш взгляд, что существенного добавилось к работе ГЖИ?
- До принятия вышеназванного закона основная работа ГЖИ заключалась в осуществлении государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соблюдением правил содержания общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, в нашей компетенции находился контроль за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Все эти функции осуществлялись путем проведения плановых и внеплановых контрольных мероприятий, проверок, как выездных, так и документарных. При выявлении нарушений принимались меры по их устранению, вплоть до привлечения к административной ответственности виновных лиц.
Однако в действующем законодательстве существовали серьезные пробелы, особенно в тех положениях, где это касается выбора способа либо смены способа управления многоквартирными жилыми домами. И до недавних пор ни надзора, ни контроля за соблюдением данной процедуры, в общем-то, и не было. С введением 123-ФЗ, 242-ФЗ эта функция возложена на нас. На сегодня мы вправе по обращениям собственников проверить правомерность принятия решений общим собранием и соответствия заключенного договора управления требованиям действующего законодательства. При этом мы будем смотреть, соблюдена ли процедура голосования и все, что с этим связано: наличие уведомлений, протокола собраний, листов решений, проводилось ли предварительно очное собрание, соблюдены ли сроки, каким образом проводилось голосование, могли ли собственники ознакомиться с протоколами, листами решений, оповещались ли они – ну, в общем, весь порядок, указанный в ЖК. Кроме того, мы проверим правомерность принятия решений по выбору ТСЖ, председателя, соответствие устава товарищества закону.
- То есть теперь к Вам может обратиться любой собственник, считающий, что в его доме незаконно выбрана УК или организовано ТСЖ?
- Да, законодателем установлено, что мы осуществляем проверку по обращению собственника. Кроме того, впервые в законе появилась норма, в соответствии с которой ГЖИ имеет право обратиться в суд в защиту собственников по итогам проверки в случаях выявления нарушений в выборе УК или ТСЖ, несоответствия документов, к примеру, договоров управления, требованиям законодательства. Мы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительным решения общего собрания. Ранее ни у нас, ни у других ведомств таких полномочий не было и все опускали руки. Прокуратура могла обратиться в суд, но в защиту неопределенного круга лиц, недееспособных, инвалидов, а все остальное закон отсылал к собственнику. Роспотребнадзор, в части соблюдения закона о защите прав потребителей, тоже мог осуществлять данную деятельность, но там более узкая специфика, связанная именно с нарушениями законодательства о защите прав потребителей.
- В какой форме житель должен обращаться к Вам: письменно, устно?
- С помощью заявления с изложением обстоятельств (в свободной форме) и с указанием того, что требуется от нас. Обязательно нужно указать в заявлении, если известны какие-то факты, приложить к нему имеющиеся документы, и, если есть, переписку с УК и различными инстанциями.
Существует очень широкий спектр возможностей для подачи заявления в ГЖИ: его можно отправить по почте простым или заказным письмом, или в электронном виде через сайт Правительства, придти лично. У нас в инспекции осуществляется ежедневный прием дежурными специалистами, работает приемная по обращениям граждан.
- Вас не смущает, что в связи с этим объявлением огромное количество людей, недовольных своими УК или ТСЖ, просто-напросто завалят вас жалобами и обращениями?
- И сейчас собственники нам пишут много, и хочу сказать, что по итогам года мы получили обращений в свой адрес, как минимум, в два раза больше, чем в прошлом, позапрошлом году, и в пять раз больше, чем в 2009.
Мы рассматриваем все обращения, поступающие к нам. В зависимости от характера обращений, принимается решение о том, какого рода проверка будет проводиться, документарная или с выездом на место и уже там, на месте, по результатам обследования, в отношении управляющей организации будут применяться соответствующие меры. И то, и другое наши полномочия позволяют. Если житель заявляет нам, мол, «я недоволен своей УК, она плохая и ничего не делает», без каких-то фактов, без подтверждения ее бездеятельности, при этом выяснится, что гражданин ни разу не обращался в свою управляющую организацию ни с жалобами, ни с предложениями - естественно, это затрудняет несколько определение степени вины исполнителя услуг.
Мы всегда говорим, что в случае возникновения проблемы первым делом нужно обращаться в свою УК, узнавать входят ли требуемые работы в договор управления, обязана ли УК по договору их выполнять, если да, то первоначально писать заявление, претензию. По закону управляющая компания обязана выполнять условия договора управления, а собственники - это контролировать.
- Кстати, о договоре управления. Наши читатели часто рассказывают нам о том, что у них нет на руках договора управления, что они его не только не подписывали, но и в глаза не видели. Нужно ли УК заключать договоры с каждым собственником, проживающим в многоквартирном доме?
- Закон не говорит об определенном проценте заключенных договоров, который позволяет УК начать управление жилым домом. Закон гласит, что управляющая компания после первого заключенного договора обязана в течение 30 дней приступить к работе. К тому же закон определил, что отсутствие у собственников договоров управления не отменяет их обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Конечно, УК обязана заключать договоры управления с собственниками, да и собственникам самим нужно иметь их на руках, прежде всего, чтобы понимать, за что платят, поскольку обязательным приложением к договору является перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.
- Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения управляющие организации и ТСЖ определяют самостоятельно. Есть ли обязательный для всех минимум?
- Не совсем так. Собственники на общем собрании обязаны определить и утвердить перечень работ и услуг по своему дому, порядок их оказания и финансирования.Буквально на прошлой неделе мы у себя на страничке в Интернете разместили рекомендации собственникам по содержанию общего имущества, где указали, что, на наш взгляд, должно входить в понятие «содержание и ремонт».
Да, Вы правы, каждый договор управления регламентирует свой перечень жилищных услуг. Но в законе говорится, что содержание общего имущества должно обеспечивать нам благоприятные и безопасные условия проживания и соответствовать требованиям законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии, о техническом регулировании, о защите прав потребителей.
Сегодня именно ГЖИ будет проверять не только наличие в УК договоров управления, но и их содержательную часть, то есть то, что собственники заказали, какие работы, услуги. Что касается цен, то здесь мы вмешиваться не будем, что собственники утвердили на общем собрании, то УК и предъявит к оплате.
- Каждый житель многоэтажки хочет, чтобы его дом эксплуатировался в соответствии с техническими нормами, чтобы все в нем всегда находилось в исправном состоянии, чтобы вдруг что-нибудь не посыпалось на голову или, не дай бог, какое-нибудь оборудование отказало. Но жильцы - не специалисты в этой сфере, УК предложила собственникам определенный перечень работ, они его и утвердили. А кто проверит, достаточно ли этих работ для содержания дома в надлежащем состоянии и будут ли они гарантировать безопасность жильцов?
- Это мы будем проверять, планируется, что в ближайшее время на федеральном уровне будет разработан документ, определяющий состав, минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания многоквартирного жилого дома, а также стандарты деятельности УК. В договоре управления должен быть какой-то минимум, обязательный для всех, а все остальное по желанию обеих сторон – дополнительно. Дома разные, различного года постройки, да и запро-
сы у людей отличаются: одним хорошо от того, что в доме тепло и сухо, в подъездах моют и подметают несколько раз в неделю, вывозят мусор, а другим, может быть, хочется консьержку посадить в каждый подъезд, на придомовой территории парковку организовать. Ну а это требует дополнительных финансовых средств. Работы, которые не включены собственниками в перечень услуг по договору управления, должны оплачиваться дополнительно, и требовать их обязательного выполнения жильцы не могут. И ГЖИ, защищая права граждан, также не вправе требовать их от управляющей организации.
- Сейчас на рынке управления многоквартирными домами существует множество компаний, предлагающих жильцам свои услуги. Они часто меняются, буквально выхватывая дома друг у друга. Жильцы не успевают привыкнуть к одной компании, завтра у них уже другая. Неужели никак нельзя себя обезопасить в этом плане?
- На самом деле должны быть весомые основания для смены в многоквартирном жилом доме управляющей организации. Собственники не могут просто сказать, что им УК не нравится и все. Нет, ребята, если у вас с ней заключен договор управления, вы обязаны при вынесении решений о его расторжении подтвердить, чем она вам не нравится.
Какие пункты договора она не выполняет, может быть, выполняет их не в полном объеме или оказывает услуги ненадлежащего качества. А, может быть, она в одностороннем порядке повышает цену или не работает с задолженностью.
Все обязанности УК, которые прописаны в договоре управления, должны быть подвергнуты контролю и оценке со стороны собственников. И только если управляющая компания существенно нарушает условия договора, собственники вправе принять решение о расторжении с ней договорных обязательств. А просто так сказать «вот были у нас вчера представители новой УК, все говорят, что она лучше, давайте выберем ее» - нельзя! Извините, есть договор управления, и расторгнуть его раньше, чем закончится срок его действия, жильцы вправе только при существенных нарушениях со стороны управляющей организации. Все это должно быть подтверждено с помощью документов: заявлений в УК, актов, фиксирующих ненадлежащее предоставление услуги либо невыполнение работ, либо предоставление услуг с перерывами, превышающими допустимый срок, ухудшение состояния общего имущества из-за «хронического» невыполнения УК своих обязательств и т.д.
- С 1 марта 2012 года Государственная жилищная инспекция должнабудет проверить все ТСЖ Мурманской области. У вас есть графики проверок?
- Мы уже начали эту работу. На сегодняшний день актуализируем базу данных, сверяемся с реестром налоговой службы, делаем запросы в муниципальные образования. Есть очень много ТСЖ, которые существуют только на бумаге, они вроде бы зарегистрированы, но деятельность не ведут. И чтобы «не бить по пустым мишеням», мы должны сверить эту базу. В те товарищества, по которым у нас уже есть достоверная информация, мы уже направили запросы о предоставлении данных о себе в наш адрес.
- А если не предоставят?
- Если не предоставят, то законом предусмотрена административная ответственность. В случае, если наш запрос будет проигнорирован правлением ТСЖ, председатель товарищества понесет административное наказание.
- Какое количество ТСЖ предстоит проверить? На сегодня Вы уже располагаете цифрами?
- На бумаге их более 700 по всей области, но фактически мы вышли на цифру чуть более 400.
- Если Вы обнаружите нарушения в процедуре выбора ТСЖ, несоответствие его устава требованиям законодательства, какова дальнейшая судьба такого товарищества?
- Вначале мы выпишем предписание об устранении выявленных нарушений (срок исполнения - 6 месяцев). А если в отведенный период они не будут устранены, то мы будем вынуждены обратиться в суд о признании решения общего собрания о создании товарищества недействительным.
- Новые изменения в Жилищный кодекс принесли с собой новое понятие – Совет многоквартирного дома. Почему до сих пор мы так мало знаем об этом, начнут ли они повсеместно создаваться в наших домах?
- Я уже говорил представителям администраций муниципальных образований, что Совет многоквартирного дома будет очень хорошим помощником и партнером во взаимодействии с управляющими организациями. Ведь мы же видим, насколько собственники разобщены друг с другом, что собрать их вместе и решить какой-либо вопрос очень сложно (даже путем заочного голосования). Кто-то потом окажется недовольным, и мы опять затянемся в процедуры проверок.
Совет дома не требует регистрации, нужно только решение общего собрания, выбранный из числа собственников председатель и положение о Совете. Ничего сложного в этом нет, вся процедура прописана в ст. 161.1 ЖК РФ, введенной № 123 ФЗ. Совет должен быть создан не ради того, чтобы галочку поставить, а чтобы реально работать и выступать стороной, уполномоченной собственниками, в любых инстанциях. Поэтому законом предусмотрено, что если собственники сами не сделают этого в течение календарного года (а «время Ч» наступает у
нас в июне-июле), тогда в 3-х месячный срок органы местного самоуправления обязаны будут инициировать проведение общих собраний в тех домах, где нет Совета и не организовано товарищество собственников жилья. Будет проведено собрание с повесткой дня об избрании такого Совета, либо выбора способа управления – ТСЖ.
- Поскольку осталось так мало времени, а работа предстоит большая, кто-то уже сейчас должен подстегивать собственников в создании Советов и вести информационную работу?
- Я очень надеюсь на то, что органы местного самоуправления, как заинтересованные лица в этом вопросе, займут более активную позицию и начнут действовать уже сейчас. Сейчас органам местного самоуправления нужно уже как-то озадачиться. По крайней мере, администрация как собственник муниципального жилья вправе, не дожидаясь окончания сроков, предусмотренных законом, сама инициировать проведение таких собраний, избрать Совет, наделить его соответствующими полномочиями.
Беседовала Ирина Юсупова
---
Сайт Region51.com является обладателем официального разрешения от редакции газеты «Жилищный вопрос» на перепечатку материалов газеты. Воспроизведение материала в любой форме на иных Интернет-ресурсах запрещено и будет преследоваться правообладателем по закону.
| 0 | Автор Yana |
Другие материалы:
- Беседа с главой администрации Апатитов Виталием Сетовым
- Интервью митрополита Мурманского и Мончегорского Митрофана. Часть 1
- Авторитет родом из семидесятых
- «Ковдор - столица Гипербореи» на радиостанции "Эхо Москвы"
- Организатор митинга против коррупции в Мурманске ответил на вопросы