Статьи
Атака клонов
«Здравствуйте, редакция. Пишет Вам житель дома по улице Беринга. С января месяца стали приходить новые квитанции от ООО УК МРС2. В голосовании я участия не принимал, да и прошло оно как-то незаметно, на собраниях говорили что-то про реорганизацию и упрощенную систему налогообложения новой УК и снижение тарифов. В квитанции написано: старые долги жильцов перешли новой компании, подскажите, законно ли это?»
А вы, друзья, как ни садитесь…
В этой ситуации, очевидно, был применён принцип уступки прав требования (цессии), по которому действующий кредитор (цессионарий) продаёт (передает) долги физических лиц новому кредитору (цеденту). Мы обратились за комментарием к специалистам. Юрист Эдуард Беляков пояснил, что подобный экономический ход допустим:
« С точки зрения Гражданского кодекса такая процедура законна. Чтобы перевести долги собственников помещений перед старой управляющей компанией в новую, необходимо заключить договор цессии, то есть уступки требования. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому собрания для решения этого вопроса инициировать никто не обязан. Если же должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. То есть каждый собственник должен получить информационное письмо от новой управляющей организации, что теперь он ей должен. Также возможен и другой вариант решения подобных вопросов. Учитывая сложившиеся отношения управляющих компаний на рынке услуг, они принимают решение не заключать на этот счёт между собой никаких договоров вообще. Тогда должники получают две квитанции: первую от старой управляющей с суммой оставшегося долга, вторую – от новой УК с текущими счетами».
Давайте рассмотрим как происходит переход долгов на практике на примере дома по улице Беринга. Но для начала давайте разберемся, кто и кому передаёт эти долги. Не так давно фонд Закрытого акционерного общества «УК Мурманремстрой» плавно перешел в управление трех новых ООО: «УК Мурманремстрой 1», «УК Мурманремстрой 2», «УК Мурманремстрой 3». Необходимо обратить внимание на два факта. Во-первых, генеральным директором новообразованных «Ремстроев» и упомянутого ЗАО является один и тот же человек – Каменский Антон Валерьевич, а во-вторых, находятся эти три ООО по тому же самому юридическому адресу, что и ушедшее в тень ЗАО.
На чём экономим?
Когда в доме происходит смена управляющей компании, и при этом новая и старая организация никак не связаны между собой, переуступка долга выглядит более менее логично: старые управленцы передают дом и вместе с ним продают долги, продолжают работу на своём фонде и не отвлекаются на «потерянный» дом. Таким образом, старая УК экономит время. Но для чего переписывать дома с одной своей компании на другую свою же и создавать лишние волнения жильцам? В декабрьском выпуске газеты «Наш северный город» Антон Каменский, гендиректор ЗАО и всех трех ООО, поясняет:
«Это не реорганизация, это совершенствование системы управления. Мы хотим оптимизировать налоговые расходы и перейти на упрощенную систему налогообложения. Дело в том, что у нас на фонде три жилищных участка, а обслуживает их одна наша компания ЗАО «УК «Мурманремстрой». Поэтому мы делим большое ЗАО на три маленьких ООО. В каждом из них сохранится тот же штат работников, что и сейчас, та же техника останется, но налогов в итоге мы будем платить меньше. Что позволит нам дополнительные средства направлять на обслуживание жилых домов».
Тут вызывает вопросы сама фраза «делим ЗАО на три маленьких ООО». Можно списать это в очередной раз на небрежность формулировок – вопросы всё равно останутся. Такой управленческий ход, конечно же, очень выгоден для компании. Но экономия эта совсем другого толка, нежели та, о которой говорит Каменский. В том же декабре пресс-служба ООО «КРЭС-Альянс», компании-ресурсника, которой ЗАО задолжало более 30 млн рублей опубликовало у себя на сайте сообщение, в котором, в частности, были озвучены следующие логичные предположения: «Таким образом, управляющая компания хочет заменить юридическое лицо, осуществляющее управление жилыми домами. Это довольно распространённая схема ухода от долгов. Требовать с новой компании долги компании-предшественника будет невозможно».
То есть получается, что долги собственников компания переводит от себя к себе, а собственные долги перед ресурсниками теряются между прежним ЗАО и сегодняшними ООО.
Кстати, в том же интервью, предваряющем описанные события, компания предрекала совсем другую судьбу долгам, о которых сейчас говорится в квитанциях новых «Ремстроев»: «ЗАО «МРС» никуда не уходит, просто функции данной компании будут сужены, и именно она будет заниматься долгами населения. Должников, напомню, у нас порядка 1500 семей».
Кто платит дважды?
Юридическим доказательством переуступки долгов должен быть соответствующий договор между ЗАО и каждым ООО. При этом такой договор должен быть заключён на каждого должника, и к данному договору должны быть приложены соответствующие бухгалтерские документы, отражающие текущую задолженность по лицевому счёту. Есть ли такая кипа договоров между ЗАО и ООО – это вопрос, на который сейчас нет ответа. Можно посоветовать должникам «Ремстроев» обращаться в обе организации с требованием представить к ознакомлению соответствующий договор цессии на их долги, иначе люди рискуют попасть в ситуацию, когда сначала ООО взыщет с них долг, а потом объявится ЗАО как нежданный родственник с Сахалина и потребует и ему оплатить «должок»…
Так что, переуступка долга - теоретически, ход законный. Но соответсвие слов делу и соответствие процедуры переуступки всем требованиям закона в ситуации с «Мурманремстроем» пока остается под вопросом.
Если сильно упростить…
Теперь обсудим переход на упрощённую систему налогообложения, за счёт которого управляющая компания планирует обогатиться сама и жилищные фонды обогатить. Так вот, он сейчас невозможен в принципе. Учредителями ООО «Управляющая компания «Мурманремстрой 2» являются: юридическое лицо – ООО «Служба Инженерных Сетей» и физическое лицо – Марченко Елена Владимировна. При этом, юридическое лицо занимает 95%-ю долю участия в капитале «Мурманремстрой 2».
Согласно п. 3.14 статьи 346.12 Налогового кодекса Российской Федерации «не вправе применять упрощенную систему налогообложения…организации, в которых доля участия других организаций составляет более 25-ти процентов…» Таким образом, слухи, домыслы или увещевания представителей «Ремстроев» о том, что новая организация начнёт свою работу уже при УСН, не соответствуют действительности. Возможно, эта «утка» была некоторым рекламным ходом, который должен был подействовать на несговорчивых и не имеющих знаний в сфере налогового законодательства собственников жилья.
Обещания? Легко!
Сложно проверить информацию о снижении тарифов, не имея на руках хотя бы квитанций старой и новых УК по домам. Однако есть свидетельство об одном случае. Собственников квартир в доме № 2 по улице Беринга, как и остальных жильцов «ремстроевских» домов, в начале месяца «обрадовали» уведомлением о том, что они же сами и выбрали новую УК – ООО «Управляющая компания «Мурманремстрой 2», взамен почти одноимённого ЗАО. При этом дом был передан на
управление в грандиозно короткие для современной жилищно-управленческой практики сроки – за один-два дня. Одновременно с этим новая компания радостно сообщила посредством объявлений, датированных 20-ми числами февраля, о том, что дом № 2 по улице Беринга, согласно действующей адресной программе, будет буквально атакован ремонтными бригадами в первый квартал управления.
Загадка – не только в том, на какие средства обещания будут выполнены. А также почему новое ООО уже включило дом в адресную программу, если оно еще не является его управляющей организацией и приступает к управлению только через полторы недели? Вопрос тоже без ответа, но очень печально, что управляющие компании нарушают законы государства и простой логики с такой легкостью.
Сразу скажем: обещание о снижении тарифа не было исполнено, так как в уведомлении о результатах голосования среди вопросов повестки дня значится информация о том, что собственники «выбрали» ту же самую сумму стоимости услуг по содержанию и ремонту, что была
до этого – 28 рублей 70 копеек. Остается только предполагать, как на самом деле преподносилась информация на собрании. Возможно, предложения о формальной смене УК и о снижении тарифа озвучивались в комплекте. А большинство собственников грешит тем, что досконально не вникает в то, что подписывает. В любом случае, листы решений заранее готовит управляющая компания, а, значит, она с самого начала не собиралась уменьшать тариф. Таким образом, можно сказать, что обещание было самым циничным образом забыто там же, где опрометчиво дано.
За честные выборы!
Теперь рассмотрим проблему незаметного голосования. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, если собственники, имеющие большинство голосов в многоквартирном доме, приняли участие в общем собрании собственников и утвердили положительное решение по вопросам повестки дня, то остальные собственники обязаны подчиниться решению общего собрания. При условии, конечно же, что принятые решения не противоречат действующему российскому законодательству. Торжество демократии, надо думать.
Многие жильцы не голосовали, но более пятидесяти процентов голосов было собрано. В любом случае, инициатор общего собрания обязан, во-первых, уведомить всех собственников о проведении общего собрания, а во-вторых, обеспечить предоставление каждому собственнику возможности принять участие в общем собрании – очно или заочно (то есть посредством заполнения листа голосования собственника).
После драки, конечно, кулаками не машут, но можно попробовать. Если собственники считают, что общие собрания проведены с нарушениями их прав и интересов и жилищного законодательства, то они имеют право на следующие действия в поддержку прозрачного голосования. В первую очередь - обратиться в Государственную жилищную инспекцию Мурманской области с заявлением о требовании проведения проверки относительно результатов
и процедуры общих собраний, а во вторую очередь – в районный суд города Мурманска с иском
к инициатору общего собрания о признании недействительным решения интересующего их общего собрания собственников.
Пыль в глаза, сор в избе
В общем-то, забот у управляющей компании в связи с изменением системы управления только прибавилось. А положительных результатов – пока не ожидается. Например, в квитанции за январь, получателем указано ЗАО «УК МУРМАНРЕМСТРОЙ 2» А такого ЗАО нет, с цифрами только ООО. То же самое указано и в графе Управляющая компания. По сути, людям приходит платежка от несуществующей конторы. Есть два варианта – либо руководители «Мурманремстроя» действительно очень плохо разбираются в том, чем они занимаются, либо сознательно говорят неправду. Возможен, правда, и комбинированный вариант. Халатность проявляется даже в небрежном написании юридического имени компании на квитанции – лице управляющей компании. В любом случае, для собственников ситуация неутешительная. Ведь жильцам приходится оплачивать услуги именно этого несимпатичного лица, с ошибками в написании собственного названия и без логики в организации работы. Есть ощущение, что малоубедительная агитация в свою пользу занимает всё время компании, а до прямых обязанностей просто руки не доходят. Гораздо ведь проще бесконечно тасовать юридические лица и обещать, что вот-вот всё будет хорошо, чем просто выполнять свою работу.
Иван Крестьянинов
---
Сайт Region51.com является обладателем официального разрешения от редакции газеты «УПРАВДОМ» на перепечатку материалов газеты. Воспроизведение материала в любой форме на иных Интернет-ресурсах запрещено и будет преследоваться правообладателем по закону.
| 0 | Автор Yana |
Другие материалы:
- Murman Life + Дмитрий ГОБЛИН Пучков I И снова с приездом
- Экономичный дом: возвращение питерских гастролеров
- В хозяйстве всё... сгниёт!
- Деньги будут собираться ежемесячно
- Листая старые квитанции в типичной мурманской “хрущевке”